Mehrfamilienhäuser bieten ideale Voraussetzungen für ein BHKW: hoher Wärmebedarf, viele Betriebsstunden und die Möglichkeit, den erzeugten Strom direkt an Mieter zu verkaufen. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie ein BHKW im Mehrfamilienhaus planen, dimensionieren und wirtschaftlich betreiben.
Das Wichtigste in Kürze
Ein BHKW lohnt sich im Mehrfamilienhaus ab ca. 6–8 Wohneinheiten mit ganzjährig hohem Wärmebedarf.
Typische Leistung: 5–20 kW elektrisch, 10–40 kW thermisch — je nach Gebäudegröße.
Mieterstrom: Vermieter können BHKW-Strom direkt an Mieter verkaufen und erhalten den KWK-Zuschlag.
Contractor-Modelle reduzieren das Investitionsrisiko — ein Dienstleister übernimmt Betrieb und Wartung.
Warum sich ein BHKW im Mehrfamilienhaus besonders lohnt
Mehrfamilienhäuser haben einen entscheidenden Vorteil für den BHKW-Betrieb: Der Wärmebedarf ist ganzjährig hoch. Warmwasser wird das gesamte Jahr über benötigt, und die Heizlast verteilt sich auf viele Wohneinheiten.
Faustformel: Ab ca. 70 kW Wärmebedarf — typisch ab 6–8 Wohneinheiten — sollte die BHKW-Option ernsthaft geprüft werden.
Die Vorteile im Überblick:
Hohe Auslastung: 5.000–7.000 Volllaststunden pro Jahr sind realistisch
Mieterstrom: Zusätzliche Einnahmen durch Stromverkauf an Mieter
KWK-Zuschlag: 16 ct/kWh Einspeisung, 8 ct/kWh Eigenverbrauch (≤ 50 kW)
Schnellere Amortisation als im Einfamilienhaus: typisch 7–10 Jahre
BHKW-Dimensionierung für Mehrfamilienhäuser
Die richtige Dimensionierung entscheidet über die Wirtschaftlichkeit. Das BHKW wird nach der Grundlast ausgelegt — also dem Wärmebedarf, der ganzjährig konstant vorhanden ist. Für Spitzenlasten im Winter springt ein Spitzenlastkessel ein.
Typische Leistungsgrößen
Gebäudegröße | Elektrische Leistung | Thermische Leistung | Typisches BHKW |
|---|---|---|---|
6–10 Wohneinheiten | 2,5–5 kW | 8–15 kW | |
10–20 Wohneinheiten | 5–15 kW | 15–35 kW | Mikro-/Mini-BHKW |
20–50 Wohneinheiten | 15–30 kW | 35–70 kW | |
50+ Wohneinheiten | 20–50 kW | 40–150 kW | Mini-BHKW |
Wichtig: Das BHKW sollte 30–50 % der maximalen Heizlast abdecken. Den Rest übernimmt ein Spitzenlastkessel. So erreicht das BHKW die nötigen 5.000+ Volllaststunden pro Jahr.
Praxisbeispiel: 8-Wohneinheiten-Haus
Ein typisches Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten (Baujahr 1970, teilsaniert, ca. 600 m² Wohnfläche):
Wärmebedarf: ca. 90.000 kWh/Jahr
BHKW: 5 kW elektrisch / 12 kW thermisch
Spitzenlastkessel: 60 kW Gas-Brennwert
Volllaststunden: ca. 5.500 h/Jahr
Stromerzeugung: ca. 27.500 kWh/Jahr
Amortisation: ca. 8–10 Jahre
Praxisbeispiel: 20-Wohneinheiten-Haus
Ein größeres Mehrfamilienhaus mit 20 Wohneinheiten (Baujahr 1985, ca. 1.400 m²):
Wärmebedarf: ca. 200.000 kWh/Jahr
BHKW: 15 kW elektrisch / 35 kW thermisch
Spitzenlastkessel: 120 kW Gas-Brennwert
Volllaststunden: ca. 5.800 h/Jahr
Stromerzeugung: ca. 87.000 kWh/Jahr
Amortisation: ca. 6–8 Jahre
Mieterstrom: Strom an Mieter verkaufen
Als Vermieter können Sie den im BHKW erzeugten Strom direkt an Ihre Mieter verkaufen. Das sogenannte Mieterstrom-Modell bietet Vorteile für beide Seiten:
Vorteile für Vermieter
Zusätzliche Einnahmen durch Stromverkauf (typisch 25–30 ct/kWh)
KWK-Zuschlag auf selbst erzeugten und vor Ort verbrauchten Strom
Attraktivitätssteigerung der Immobilie
Vorteile für Mieter
Günstigerer Strom als vom Netzbetreiber (Ersparnis 5–10 ct/kWh möglich)
Kein Anbieterwechsel-Aufwand
Ökologischer Vorteil durch KWK-Strom
Wichtig: Mieter müssen freiwillig teilnehmen. Es besteht keine Abnahmepflicht. Der Mieterstromvertrag ist unabhängig vom Mietvertrag.
Kosten und Wirtschaftlichkeit im MFH
Kostenfaktor | 8-WE-Haus | 20-WE-Haus |
|---|---|---|
Anschaffung (BHKW + Kessel + Installation) | 25.000–40.000 € | 40.000–70.000 € |
Jährliche Wartung | 1.000–1.500 € | 1.500–2.500 € |
Gaskosten/Jahr | 6.000–9.000 € | 12.000–18.000 € |
KWK-Zuschlag/Jahr | 3.000–4.500 € | 8.000–14.000 € |
Mieterstrom-Erlös/Jahr | 3.000–5.000 € | 10.000–18.000 € |
Amortisation | 8–10 Jahre | 6–8 Jahre |
Contractor-Modelle: BHKW ohne eigene Investition
Wer die hohen Anschaffungskosten scheut, kann auf ein Contractor-Modell (auch Contracting oder Energieliefer-Contracting) setzen. Dabei übernimmt ein Energiedienstleister:
Planung und Installation des BHKW
Finanzierung der Anlage
Betrieb, Wartung und Instandhaltung
Brennstoffeinkauf
Im Gegenzug zahlen Sie einen Wärmepreis (ct/kWh), der oft günstiger ist als die bisherigen Heizkosten. Die Vertragslaufzeit beträgt typischerweise 10–15 Jahre.
Vorteil: Kein Investitionsrisiko, professioneller Betrieb, Planungssicherheit.
Nachteil: Langfristige Bindung, geringere Gesamtrendite als bei Eigenbetrieb.
Steuerliche Aspekte für Vermieter
Der Betrieb eines BHKW hat steuerliche Konsequenzen:
Umsatzsteuer: Stromverkauf an Mieter unterliegt der Umsatzsteuer. Vorsteuer auf Anschaffung und Betriebskosten kann geltend gemacht werden.
Einkommensteuer: Erlöse aus Stromverkauf und KWK-Zuschlag sind gewerbliche Einkünfte. Abschreibung der Anlage über 10–15 Jahre.
Gewerbesteuer: Kann anfallen, wenn die Gewerbegrenze überschritten wird. Prüfen Sie die erweiterte Grundstückskürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG).
Energiesteuerentlastung: Für den im BHKW eingesetzten Brennstoff beantragbar.
Lassen Sie sich zu den steuerlichen Details von einem Steuerberater beraten. Die Materie ist komplex und hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Informationen finden Sie bei der BAFA-Informationsseite zu KWK-Anlagen.
Häufige Fragen
Ab wie vielen Wohneinheiten lohnt sich ein BHKW?
In der Regel ab 6–8 Wohneinheiten, wenn der Wärmebedarf ganzjährig hoch genug ist. Entscheidend sind nicht die Wohneinheiten allein, sondern der tatsächliche Wärmebedarf (ab ca. 70 kW Heizlast). Ein Energieberater kann die Wirtschaftlichkeit berechnen.
Müssen Mieter den BHKW-Strom abnehmen?
Nein. Die Teilnahme am Mieterstrom-Modell ist freiwillig. Mieter können ihren Stromanbieter frei wählen. Der Mieterstromvertrag ist unabhängig vom Mietvertrag und darf nur mit Zustimmung des Mieters geschlossen werden.
Wer ist für Wartung und Betrieb verantwortlich?
Beim Eigenbetrieb der Vermieter. Bei einem Contractor-Modell der Energiedienstleister. Die Wartung erfolgt typischerweise alle 2.000–4.000 Betriebsstunden durch den Hersteller oder einen Fachbetrieb. Die Kosten liegen bei 1.000–2.500 € pro Jahr.
Fazit: BHKW im Mehrfamilienhaus — eine lohnende Investition
Für Vermieter und Hausverwaltungen ist ein BHKW im Mehrfamilienhaus eine wirtschaftlich attraktive Option. Die Kombination aus Wärmeversorgung, Stromerzeugung, Mieterstrom-Erlösen und KWK-Zuschlag macht das BHKW in vielen Fällen zur rentabelsten Heizlösung für Mehrfamilienhäuser.
Lassen Sie sich die Wirtschaftlichkeit von einem Fachplaner für Ihr konkretes Gebäude durchrechnen.
Quellen: § 7 KWKG — KWK-Zuschlag · BAFA — KWK-Anlagen · ASUE — Arbeitsgemeinschaft für sparsamen Energieverbrauch · dena — Deutsche Energie-Agentur