Ein Mehrfamilienhaus, ein Einkaufszentrum, ein Bürogebäude und weitere Konstellationen … all das sind Gebäude mit einem oder mehreren Eigentümern und Mietern. Da ergibt es doch Sinn, dass man alle Büro- oder Wohneinheiten einheitlich und günstig mit Strom und Wärme versorgt. Eine gern gewählte Lösung ist der Betrieb eines Blockheizkraftwerks. Allerdings steht man in so einem Fall – genannt Mieterstrom – vor bürokratischen Herausforderungen. Die nachfolgenden Informationen dieses Artikels sollen einen Einstieg in das Thema erleichtern und verschiedene Möglichkeiten und Lösungen aufzeigen.
1. Was das Mieterstrommodell für BHKW ist
Mieterstrom ist vereinfacht gesagt, der Kauf von Blockheizkraftwerk-Strom, welcher innerhalb des Hauses oder in unmittelbarer Nähe produziert wurde. Oder anders ausgedrückt: Ein Vermieter betreibt ein Blockheizkraftwerk und verkauft den Strom an die Mieter. Die Vorteile liegen auf der Hand. Der Vermieter erzielt aus dem Stromverkauf Gewinne und der Mieter erhält ziemlich günstigen Strom. Die Nachteile sind ein erhöhter Arbeitsaufwand und die einmalige Investition in das Blockheizkraftwerk.
Es muss durch entsprechend installierte Stromzähler (in unserem Schaubild mit einem "Z" gekennzeichnet) messtechnisch genau nachweisbar sein, wie viel Strom direkt an die einzelnen Wohneinheiten geliefert wurde und wie viel ins öffentliche Netz eingespeist wurde. Erst dann kann man die Vorteile des Mieterstrommodells in Anspruch nehmen.
Normalerweise wird eine Kraft-Wärme-Kopplungsanlage so dimensioniert, dass man einen bestimmten Anteil des Strombedarfs in einem Gebäude damit decken kann. Dieser Anteil beträgt aber nicht 100%, denn dann würde die Anlage meist unwirtschaftlich betrieben werden – wo soll man schließlich mit der überschüssigen Wärme hin? So benötigt man eigentlich immer noch zusätzlich Strom von einem externen Energieversorger. Der zusätzlich bezogene Strom von Drittanbietern wird aber dennoch über den Blockheizkraftwerk-Betreiber abgerechnet. Dieser schließt einen Zusatzvertrag mit einem Stromversorger und verkauft diesen an die Wohneinheiten. Mit anderen Worten: Der Blockheizkraftwerk-Betreiber wird für die Mieter zum Vollstromlieferant. Die Mieter schließen keinen Zusatzvertrag mit Dritten ab.
1.1. Beispiel für Stromverkauf und Einspeisung von überschüssigem Strom nach KWKG 2016 für eine Anlage unter 50 kW beim Mieterstrom
Ein Blockheizkraftwerk-Betreiber verkauft den erzeugten Strom für 21 Cent (netto) an die Mieter des Hauses. Gemäß dem Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz 2016 erhält er pro Kilowattstunde einen Zuschlag von 4 Cent. Da zeitweise mehr Strom produziert als im Gebäude verbraucht wird, speist die Anlage Überschüsse in das öffentliche Netz. Dieser wird mit 8 Cent KWK-Zuschlag, 2,479 Cent Baseload-Preis (Stand 2. Quartal 2016) und 0,5 Cent vermiedener Netzkosten vergütet, so dass wenigstens die Brennstoffkosten wieder erwirtschaftet werden. Ausführliche Infos zu den KWK-Zuschlägen finden Sie hier. Strom innerhalb des Objektes zu verkaufen, statt diesen einzuspeisen, ist also deutlich attraktiver.
| Im Gebäude verkaufter Strom (zzgl. USt.) | Ins Stromnetz eingespeister Strom |
| 4 Cent / kWh KWK-Zuschlag | 8 Cent / kWh KWK-Zuschlag |
| 21 Cent / kWh Beispiel-Verkaufspreis | 2,479 /kWh Baseload-Preis |
| 0,5 Cent / kWh vermiedene Netzkosten | |
| 25 Cent / kWh | 10,979 Cent / kWh |
2. Beschlüsse der Eigentümergesellschaft
Ob eine Kraft-Wärme-Kopplungsanlage installiert wird, entscheiden selbstverständlich der oder die Eigentümer des Gebäudes. Ist es beispielsweise geplant, das Blockheizkraftwerk in einem vorhandenen Kellerraum aufzubauen und anzuschließen, handelt es sich nicht um eine sogenannte „bauliche Veränderung“. In diesem Fall benötigt man für die Zustimmung mehr als 51% Stimmen der anwesenden Wohneigentümer. Wenn eine bauliche Veränderung notwendig würde, um das Blockheizkraftwerk zu installieren, muss Allstimmigkeit vorherrschen, sprich 100% Zustimmung muss erfolgen.
3. Rechtliche und Steuerliche Aspekte berücksichtigen
Wenn man Strom von seinem Stromanbieter einkauft, bezahlt man mit dem Preis auch verschiedene Abgaben und Umlagen, unter anderem die EEG-Umlage, die KWK-Umlage und die Konzessionsabgabe. Zusätzlich entfallen die Stromsteuer (Ökosteuer) und die Umsatzsteuer. Mit Ausnahme der Umsatzsteuer entstehen bei einer Stromlieferung von KWK-Strom innerhalb einer Kundenanlage keine dieser Abgaben, Umlagen und Steuern.
Bei Mieterstrommodellen für Blockheizkraftwerke benötigt man Unterstützung. Denn es werden unter anderem folgende Gesetze berührt: Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz, Erneuerbare-Energien-Gesetz, Einkommenssteuergesetz, Umsatzsteuergesetz, Energiesteuergesetz, Energiewirtschaftsgesetz, Wohneigentumsgesetz und einige weitere.
In vielen Fällen werden die oder der Eigentümer durch den Stromverkauf zu Gewerbetreibenden (wer den Strom einfach selbst verwendet wird nicht zum Gewerbetreibenden). Und wer etwas verkauft, muss dafür die Gewerbe- und die Umsatzsteuer abführen. Dies kann besonders Freiberufler berühren. Wir empfehlen dringend einen Steuerberater zu konsultieren (wichtige Stichworte in diesem Zusammenhang wären auch die „Bagatellgrenze“ und die „Kleinunternehmerregelung“). Wir von Ihr-BHKW.de dürfen keinerlei steuerliche Beratung geben.
Bitte beachten Sie: Die Wärmelieferung unterliegt der Heizkostenverordnung. Daher darf aus der Wärmelieferung kein Gewinn erzielt werden, sondern es dürfen nur die nachweisbaren Kosten der Wärme abgerechnet werden. Also kommen Gewinne aus dem Betrieb des Blockheizkraftwerks nur durch die Stromlieferung.
Falle „Verdeckte Gewinnausschüttung“
Bei einer Wohneigentümergemeinschaft könnte man auf die Idee kommen, sich selbst den BHKW-Strom günstiger zu verkaufen. Im Falle einer Steuerprüfung könnte dies aber als „verdeckte Gewinnausschüttung“ gewertet werden. Dies würde dann vorliegen, wenn der Strompreis den ortsüblichen Marktpreis unterschreitet. Allerdings ist es nicht verboten, sich bei der Preisgestaltung an dem günstigsten Stromanbieter zu orientieren.
4. Vorab zu klärende Rahmenbedingungen für das Blockheizkraftwerk
Vorab sollten sich die Eigentümer darüber klar werden, was sie genau möchten und welche Möglichkeiten das Gebäude überhaupt hergibt. So muss zum Beispiel geschaut werden, wo Platz für ein Blockheizkraftwerk und einen ausreichend großen Pufferspeicher wäre und ob bereits eine Lösung für das Abführen der Abgase zur Verfügung steht. Zusätzlich muss man sich einigen, wie das vorhandene Heizsystem integriert wird und ob das BHKW auch die Warmwasserbereitung übernehmen soll. Was man sonst noch bei der Einbindung eines BHKW berücksichtigen sollte, finden Sie hier: 6 Arten der Einbindung eines Blockheizkraftwerks.
4.1. Weitere wichtige zu berücksichtigende Aspekte:
- In Deutschland gilt die freie Wahl des Stromversorgers. Kein Mieter oder Eigentümer muss den BHKW-Strom abnehmen. Dass ein oder mehrere Mieter den Blockheizkraftwerk-Strom nicht beziehen möchten, ist auch gar nicht so selten.
- Umliegende Gebäude dürfen bis zu einer Entfernung von 4,5 Kilometern Stromsteuer-frei mit KWK-Strom beliefert werden.
- Das Blockheizkraftwerk muss bei folgenden Stellen gemeldet werden: Netzbetreiber und Bundesnetzagentur.
5. Contracting als beliebtes Modell
Bei der Abrechnung sollte man die Investition in einen externen Dienstleister erwägen, da man als Privatmann die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen kaum alle berücksichtigen kann. Auch wichtig: Man will ja keinen Streit mit seinen Mietern! Einige Stromversorger und Energiegesellschaften bieten daher ein einfaches Modell an, mit welchem man sich jede Menge Bürokratie sparen kann: Contracting.
Beim Contracting kauft man das Blockheizkraftwerk nicht, sondern es bleibt im Besitz des Contractors. Dieser nutzt mein Gebäude um die Anlage dort aufzustellen und zu betreiben. Im Gegenzug erhalten die Wohneinheiten vergünstigten Strom.